시공사 선정, 내 인생의 터닝포인트
안녕하세요, 10년 차 재건축 컨설턴트이자 3번의 재건축을 직접 경험한 '아파트 박사' 입니다. 지난달 우리 단지 재건축 시공사가 드디어 선정되었습니다. 그 과정에서 느꼈던 희비와 전략들을 솔직하게 나누고자 합니다.
시공사 선정은 재건축 과정에서 가장 중요한 절차 중 하나입니다. 우리 단지 조합원들이 10년 넘게 기다려온 순간, 그 선택 하나로 수천만 원의 차이가 날 수 있다는 사실을 아시나요? 제가 직접 겪고 깨달은 '진짜 협상 전략'을 공유합니다.
대형 건설사 vs 중견 건설사, 우리에게 맞는 선택은?
처음 시공사 입찰 공고가 났을 때, 우리 단지에는 두 회사가 뜨거운 유치전을 벌였습니다. 대형 건설사 H사와 중견 건설사 D사였죠. 조합원들 사이에서 의견이 갈렸습니다.
"브랜드 가치를 생각하면 당연히 H사지!"
"아니야, D사가 조합원 부담금이 적다고!"
저는 처음에 맹목적으로 대형 건설사를 지지했습니다. 그런데 한 선배 조합원의 조언이 제 생각을 바꿨습니다.
"대형사는 우리 같은 중소 단지에 최선을 다할까? 여러 현장을 동시에 진행하는데..."
결국 우리는 시공사의 재무 상태, 시공 능력, 브랜드 가치, 그리고 무엇보다 조합에 대한 태도를 종합적으로 평가했습니다. 눈물 나게 고민한 끝에 중견 건설사를 선택했고, 지금은 그 결정에 감사하고 있습니다.
내가 직접 경험한 협상 전략 5가지
1. 정보는 힘이다 - 철저한 사전조사의 중요성
시공사 설명회에서 다른 조합원들이 그저 듣고만 있을 때, 저는 질문 공세를 퍼부었습니다.
"OO지구 시공 당시 추가 부담금이 발생했다던데, 어떻게 설명하시겠습니까?"
담당자의 당황한 표정이 아직도 생생합니다. 같은 건설사의 다른 현장 사례를 미리 조사해두니, 협상 테이블에서 완전히 다른 대우를 받았습니다.
2. 단결된 조합원, 협상력의 핵심
우리 단지는 시공사 선정 전에 '조합원 통합 카톡방'을 만들었습니다. 처음엔 별 생각 없이 참여했는데, 이게 정말 큰 힘이 되었습니다. 시공사 관계자들이 개별 조합원을 접촉해 분열을 시도했지만, 우리는 모든 정보를 투명하게 공유했습니다.
"어제 H사에서 연락 왔는데, 추가 인센티브 준다고 합니다!"
"D사도 비슷한 제안 했어요. 함께 비교해봅시다."
이렇게 단결된 목소리를 내니 시공사들이 더 적극적으로 좋은 조건을 제시했습니다.
3. 타이밍이 중요하다
시공사 선정 마감 2주 전, 우리는 전략적인 침묵을 지켰습니다. 초조해진 건설사들이 하나둘 추가 제안을 내놓기 시작했죠. 때로는 말하지 않는 것이 더 큰 협상력이 됩니다. 그때 D사에서 조합원 부담금을 5% 추가 감면해주겠다는 파격 제안이 들어왔습니다. 침묵의 힘을 실감한 순간이었습니다.
4. 계약서는 구체적으로, 애매한 표현은 독이다
처음 받은 계약서에는 "시장 상황에 따라 조정될 수 있음"이란 문구가 여러 곳에 있었습니다. 이런 모호한 표현들이 나중에 추가 부담금의 빌미가 된다는 걸 경험으로 알고 있었죠. 우리는 법률 전문가와 함께 모든 애매한 표현을 구체적인 수치와 조건으로 바꿨습니다.
"조합원 부담금은 계약 체결 후 물가상승률 5% 이상 변동 시에만 재협의할 수 있으며, 그 외에는 어떠한 경우에도 추가 부담금을 요구할 수 없다."
이렇게 명확하게 작성하니 시공사도 더 책임감 있게 접근했습니다.
5. 감정에 휘둘리지 않기
마지막 협상 자리에서 D사는 감성 마케팅을 펼쳤습니다. "우리 회사가 얼마나 조합원을 생각하는지..." 솔직히 마음이 흔들렸습니다. 하지만 우리는 냉정하게 수치와 팩트에 집중했습니다. 감정이 아닌 실질적인 이익을 따졌습니다.
협상 후에도 끝나지 않는 관계
시공사 선정 후 6개월이 지난 지금, 저는 매주 현장을 방문합니다. 계약서에 명시된 조건들이 제대로 이행되고 있는지 확인하는 것도 조합원의 몫입니다. 시공사와의 관계는 선정으로 끝나는 것이 아니라 입주 후까지 계속됩니다.
어제는 현장 소장과 커피 한 잔 하며 공정률에 대해 이야기했습니다. 처음보다 편안한 관계가 되었지만, 여전히 조합원의 이익을 위해 감시자 역할을 놓지 않고 있습니다.
재건축은 마라톤입니다. 시공사 선정은 중요한 고비지만, 그 후의 과정도 꾸준히 관리해야 합니다. 여러분의 재건축 여정에 이 글이 작은 도움이 되길 바랍니다. 다음에는 '입주권 관리의 비밀'에 대해 이야기해볼게요!
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